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爱赢分析 |《北京市物业管理条例》的实施将会带来哪些变化?

发布时间:2020-06-0110:05:07

2020年5月1日,北京市物业管理条例正式实施。该条例的实施,将会给北京市常住居民带来哪些变化呢?作为一家专业的市场研究机构,爱赢炸金花在五一期间通过公众号等网络渠道,针对北京市居民展开《北京市物业管理条例市民调查》,以期通过数据来揭示该条例实施在未来带来的影响。


调查数据验证的六个基本事实


一、居民小区物业费水平随着交房时间呈上升趋势。


表1. 不同交房时间段小区物业收费水平分布

上表数据显示,随着时间的流逝,新建小区的物业费水平整体处于上升趋势。


二、建有业委会的小区居民对物业服务的满意度水平更高

调查显示,33.1%反映所在小区中建有业委会的北京市民对物业服务的满意度为7.78分(10分制),未建有业委会的北京市民对物业服务的满意度仅为5.22分。可见,建有业委会的小区居民对物业的满意度水平远远高于没有建立业委会的小区。


图1 有无业委会社区居民对物业服务的满意度


三、建立了业委会的小区更换物业公司的比例更高

调查数据显示,受访者所在小区更换过物业公司的比例为17.7%;其中建立业委会的小区更换物业公司的比例为28.3%,而没有建立业委会的小区更换物业公司的比例仅为11.3%。


图2有无业委会社区更换物业服务的比例情况


四、建立业委会的小区调整物业费的可能性更高

调查数据显示,受访者所在小区调整过物业费的比例为26.9%;其中建有业委会的小区将近一半(48.8%)调整过小区的物业费,这个比例远远高于没有建立业委会的小区,没有业委会的小区调整过物业费的比例仅为13.5%。


图3 有无业委会社区调整物业收费的几率情况


五、更换过物业的小区居民对物业服务的满意度水平更高

调查数据显示,更换过物业的小区对物业的满意度评价得分为6.74分,比没有更换过物业的小区居民对其物业服务的满意度得分(6.04分)高出0.7分。


表2. 物业更换与否与物业服务的满意度情况


六、调整过物业费的小区居民对物业服务的满意度评价更高

调查数据显示,调整物业费的社区居民满意度为7.2分,比没有调整过物业费的居民满意度(5.65分)高1.55分,可见,调整物业费对居民满意度的提升影响程度超过更换物业。这种状况,很有可能在是由于物业费在当初制定的时候劳动力成本较低,收费水平定的也比较低。随着劳动力成本上升,原有的物业费水平无法支撑当初设定的物业服务水准,物业公司量入为出,导致物业服务质量下降,居民满意度降低。当物业费水平调整到和物业服务标准相当的位置时,物业公司可以提供更好的服务,导致小区居民的满意度上升。


表3. 调整物业费与否与物业服务的满意度情况



  基于调查结果的三个判断


上述事实将会对北京市物业管理行业带来什么样的影响呢?综合考虑北京市物业管理条例的规定,以及基于本次调查结果,我们可以得到下列判断:

一、自北京市物业管理条例实施以后,北京市居民小区业委会/物业管理委员会的成立比例将会提升,进而带来居民对物业服务满意度的提升。

除了本文前面的数据支撑这一结论外,网上有很多市民之声也提出了这样的期望。下面这条是其中的一个典型:



蔡书记,您好。当前,有些小区,业主与物业纠纷事件频发,物业侵犯业主集体权益事件,比如:车位对外出租中饱私囊,车库广告费中饱私囊,电梯广告费中饱私囊,室内维修始终得不到解决,物业费使用情况不公示不透明。单个业主孤立无援的情况比比皆是,造成了社会不稳定因素。但是另一些小区则截然不同,该小区有业主委员会,通过业主委员会对物业进行沟通,并对物业费使用进行监督,实在不行,还可以换物业公司,极大的减少了业主与物业的矛盾。通过询问,业主委员会是该小区居民自发组织的,然后去街道办备案。该类型小区多数为老小区,人员熟悉度较高,容易接触并打成一片。但是像我们这样的新小区,居民之间比较陌生,别说自发成立业主委员会了,就是走在路上打个招呼,人家也未必理你,这就给飞扬跋扈的物业公司钻了空子。在北京像我们这样没有业主委员会的小区居多,很多人都不知道业主委员会是何物。所以我建议能不能发挥各个辖区街道办事处的力量,专人负责,督促各个社区小区负责人牵头,按计划按步骤的实施,帮助各个小区成立业主委员会,并对其进行管理。北京作为首都,制度应敢于超前,敢于尝试,给其他城市树立榜样精神。同时,这样也有利于北京的安全稳定和网格化管理,减少社会不稳定因素。谢谢

摘自:人民网

http://liuyan.people.com.cn/threads/content?tid=5872290


二、 现有物业管理公司中提供服务未能较好地满足所在小区居民需求的,将面临更大的被更换的风险。

口碑好、服务质量高、服务标准化程度高的公司市场份额将会不断增加,小、乱、散的居民小区物业服务行业的企业集中度将会提升。原先由开发商指定的基于裙带关系的且服务质量差的物业公司将会被淘汰一批。整个行业的集中度将逐步提升,这对整个行业的规范性发展属于重大利好。


三、现有物业管理公司,在财务公开的前提下,更有可能和小区业委会/物业管理委员会进行深入的沟通,在保障/提升服务水准的前提下,提高物业收费水平。

本次调查显示,受访者所在小区中仅有不到27%的小区调整过物业费。而物业费水平从20年前的1.5元/平方米·日左右的主流收费水准,到现在已经提高到4元/平方米·日左右。物业服务是个劳动密集型行业,随着劳动力成本的上升,物业费也在不断提高。


  物业管理服务的困境浅析


事实上,提高物业费价格是件非常困难的事。

一、社区没有成立业委会的情况。物业收费价格一般最初是基于交房时候的劳动力成本核算的,随着成本逐步上升,物业费收入不够支撑支出的时候,小区在没有成立业主委员会的情况下,物业公司涨价常常无法征得业主同意,一是有些物业公司常常采取减少人员数量、降低服务标准和频次等手段来缩减成本,以保证企业的正常运营。但是这样一来又会引起业主的不满,进而导致物业费收缴率的降低,激化物业公司和业主之间的矛盾,进而形成恶性循环。二是有些物业公司在缩减成本的同时,通过本属于公共区域的车位出租收入、电梯或者其他公共空间的广告位出租收入等弥补物业费收入的不足。虽然这些公共空间的收入本应该归全体业主所有,但是因为小区没有成立业主委员会,没有一个实体和物业公司进行交涉,所以这样的做法往往能够成功,但是也容易导致业主和物业管理公司的矛盾。严格地说,物业公司的这些做法是违法的。


二、社区成立业委会的情况。当小区成立了业委会以后,物业公司可以通过公开、公平、公正的与业委会/物业管理委员会进行沟通交流,把所有的收支公开,更有可能在提供业主希望的服务水平的同时,谈判确定一个市场化的公平的物业费。而业主也能享受到也所交物业费相当的物业服务质量。


三、物业费调整的满意度情况。调查显示,调整过物业费的小区的居民满意度得分为7.2分,比没有调整过物业费的小区居民满意度得分(5.65分)高。可见,物业公司提供的服务是否物有所值,以及物业公司服务能够做到公开透明,对于提升公众满意度具有较大影响,可在提高物业收费水平的同时,获得更高的居民满意度。从公众的角度而言,绝大部分老百姓为了提高自身的获得感和幸福感,是愿意付出一定的报酬的,关键在于这个付出是否值得。


《条例》带来的变化展望


目前在北上广深这四个一线城市中,北京的小区业主委员会成立比例是最低的,上海在这个方面走在最前面,将近90%。随着《北京市物业管理条例》的施行,明确街道、社区在物业管理工作中的职责,业主委员会的成立难度大幅降低。业主委员会的成立对保障业主权益有极大的促进作用,而本文前面的数据显示,居民的满意度、获得感和幸福感也将会同步大幅增加。


条例也明确物业服务收费实行市场调节价并适时调整,并要求“市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单,明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则,供业主和物业服务人在协商物业费时参考。”这也对物业公司在提高物业收费水平的时候做到有法可依,有助于有担当、有责任感的物业企业更好的发展。


综上所述,2020年5月1日开始实施的《北京市物业管理条例》将会给小区业主带来更多的获得感和需求满足;给街道、社区带来更多的管理、协调责任;而对物业管理公司带来的既有压力也有机会:压力是对那些管理不善、专业力不足的公司;而机会是给服务专业、质量可靠、有品牌力的物业公司的。



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